存量房贷利率调整又有新进展。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局在2023年下半年工作会议上提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

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分析人士认为，中国人民银行此次表态，意味着存量房贷利率调整政策改革进入到实操层面。

截至《中国经营报》记者发稿，各家商业银行总行尚未出台存量房贷利率调整的具体方案。德邦证券首席宏观经济学家芦哲撰文指出，由于个人住房贷款具有较高的个性化特征，存在基准利率和加点幅度变化导致的利率差异和个人选择导致的期限差异等，往往难以对存量房贷及其利率进行精准划分，这也使得存量房贷利率调整在实践操作中存在一定难度。

毋庸置疑的是，存量房贷利率调整将直接影响银行的盈利能力，也将对住房抵押贷款支持证券（RMBS）产生影响。

预计将差异化“温和”调整

房贷利率的变动影响着购房者的钱袋子。自7月中旬中国人民银行相关人士首次提出“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”后，存量房贷的具体实施路径一直是市场关注的热点。

惠誉评级认为，强制性要求存量房贷利率全面下调的可能性不大，因为政府已公开表态称，存量房贷的利率调整应遵循市场化和法治化原则。此外，强制性统一全面下调存量房贷利率，也有悖于政府旨在缓解房贷提前还贷潮导致的银行盈利压力这一初衷。

另外，统一调整利率在实际执行层面也颇具难度，因为房贷利率定价通常存在诸多差异化因素，这些因素因区域和借款人群体的不同而存在较大差异。惠誉评级预期，银行将视具体情况而制定差别化的执行细则。

光大证券金融行业首席分析师王一峰认为，从本轮存量房贷利率调整来看，开放“转按揭”概率不大，房贷利率调整更可能通过借贷双方协商变更合同的方式进行。一方面，借贷双方协商变更合同的方式更符合市场化、法治化原则，而早在2007年9月27日，中国人民银行及原银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》指出，不得发放随房产评估价值浮动、不指明用途的转/加按揭贷款。2019年，中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，再次强调不得提供“转按揭”“加按揭”服务。另一方面，开放“转按揭”可能引发恶性竞争，甚至滋生投机套取资金行为。商业银行为抢夺按揭客户，可能会忽视风险收益相匹配的原则，放开“转按揭”或“再按揭”业务后，存量资产再评估将可能导致金融风险与金融资产价格变化强相关，非审慎的评估体系可能再度推高资产价格泡沫。

基于此，王一峰认为，商业银行下调合同利率实际意愿或相对偏弱，房贷利率调整可能通过国有大行作为“标杆行”的方式开展。在实操过程中，合同利率修订或呈现明显的差异化特征，包括因城施策、区分客户资质等。在合同修订过程中，银行也可能要求客户在未来一定时期内不得提前还款等附加条件。

谈及存量房贷利率调整对银行的影响，芦哲在上述文章中指出，在个人住房贷款平均期限为18年的基本假设基础上，测算得出当前存量房贷年利息在2万亿元以上，假设存量房贷利率的调整目标点是5年市场报价利率（LPR）+10bp（加点），即%，存量房贷利率调整可能每年降低房贷利息超4000亿元。

芦哲分析，基准情形下，50%存量房贷利率实现调整，年利息总减少约2000亿元，对应个人住房贷款加权平均利率下降52个bp，对银行业贷款类资产收益率的影响约10个bp，对银行业总资产收益率的影响约5个bp。

王一峰测算称：“基于因城施策原则，更加细分的按揭贷款切分与下调方式（如区分首二套等），更有利于借贷双方达成一致。假设极限压力测试下，将存量按揭贷款实际执行利率均降至%的新发生利率水平（%以下不变），将对银行经营产生重大冲击，不利于金融稳定；相对中性假设下，预计上市银行2023年营收增速下降个百分点。”

惠誉评级的分析研究表明，若中资银行在中国人民银行的敦促下降低存量房贷利率，中国银行业的净利润或将下降1%至5%。

多数房贷每年都会随LPR的浮动而重新定价，但是，在LPR基础上的加减点数值自合同签订之日起固定不变。惠誉评级估计，2018至2022年间发放的存量房贷利率目前处于5%左右的较高水平。相比当前%的5年期LPR和%的今年3月份个人住房贷款加权平均利率，银行存量房贷利率下调空间可达80个基点左右。“但是我们预计，实际调整力度可能会更为温和。”

惠誉评级通过情景分析假设10%、30%或50%的存量房贷利率下调80个基点，以评估利率下调对银行的影响。在这三种情景下，银行业的净息差将分别收窄1个、3个、5个基点，净利润分别下降1%、3%和5%。国有银行受影响程度略大于小型银行受到的影响，因为前者贷款总额中的房贷占比更高。

值得一提的是，存量房贷利率调整的可行性增强或将缓解提前还贷潮，这将有助于缓解银行盈利能力和资产重新配置所面临的压力。住房抵押贷款的贷款价值比低至40%～60%左右，减值贷款比率在%以下，因此仍然是银行最优质的资产之一。

RMBS资产质量受关注

RMBS条件早偿率指数被视为观察居民个人住房贷款提前还款行为的观测指标。

对RMBS早偿率的影响，中金公司方面分析认为，取决于存量房贷利率调整的方式。若采用“协商变更合同约定”的比例更大，则有利于降低近期处于高位的早偿率，因部分原本计划提前还款的借款人可能愿意接受保留贷款并下调利率。

惠誉评级亦分析认为，若利率下调多采取新签贷款合同置换原有合同的方式，则RMBS的优先档票据持有人或将面临更大的再投资风险，因为，这意味着他们的资产或会出现全部早偿，最终被移出证券化资产池。尽管如此，在2008至2009年银行落实类似的下调存量房贷利率政策指导之时，上述方式并非标准操作。彼时，利率调整多采取协商变更原有合同的方式而非以新换旧。

但也需注意，若原本无提前还款能力的存量借款人大量采用“新发置换存量”方式，则可能对冲第一种方式对早偿率的影响。中金公司分析认为，对投资者来说，若对未来早偿率回归均值有较高信心，或许可以考虑以较高早偿假设下的价格买入溢价券，后期实际早偿率低于买入时的较高假设，净价回升，投资者即可盈利。

若入池房贷资产的利率下降，惠誉评级认为，则RMBS次级档证券的超额利差或将受到侵蚀，进而令安全边际收窄。不过，利率下降或会提高购房者的房贷负担能力，进而小幅改善底层资产池的信用质量。

广发证券研报指出，存量房贷利率调整带来息差压力，理论上可以通过降息、降准来解决。值得注意的是，3月以来，中国人民银行已经先后做了降准、引导中小银行补降存款利率、利率自律机制引入存款定价考核惩罚机制、调整通知存款与协定存款利率上限等操作，这些操作均作用在银行的负债端。考虑到降息同时也会带来资产端利率的下行，而且中国人民银行调整政策利率遵循“缩减原则”，连续降息会损耗政策的空间，因此预计后续降准的概率相对更大。

（文章来源：中国经营网）